Столичный рынок элитного жилья: перспективы развития

По всей видимости, Москва вслед за резкого спада, А потом бурного повышения цен добилась стабилизации на рынке дорогого жилья.
А также на новом этапе его развития обратим внимание существенную особенность - еще никогда возведение элитных объектов не было столь масштабным А также комплексно учитывающим желания города.

Особенности возведения элитного жилья

в настоящее время строительство объектов, относящихся к элитному жилью, развивается в 2-х направлениях - " Точечная " жилая застройка А также комплексная реконструкция, реновация территорий.

" Точечная " застройка удовлетворит требования тех покупателей, кто ценит закрытый, камерный образ жизни. Свежие дома сооружаются на месте снесенных ветхих, аварийных, И реконструируемых домов, вплоть до вставки пятна застройки между соседними зданиями. Доля суммарной общей площади квартир в них часто составляет 60-80% от общей площади дома.

Для комплексной застройки требуются большие площади. Ресурс свободных участков в центре города уже исчерпан, по этой причине дальнейшее возведение чаще всего будет связано С реконструкцией уже существующего жилого фонда, сносом ветхих А также аварийных зданий А также сооружений А также освоением территорий, раньше занятых промышленными предприятиями. Доминантой комплексной застройки, Как правило, стают общественно-развлекательные, торговые А также офисные здания А также сооружения, по этой причине жилая часть в комплексе часто не превышает 20%.

Стоит при этом отметить, что участки, занимаемые промышленными предприятиями, обладают заманчивыми Для застройщиков преимуществами: они достаточно крупные, что наиболее ценно в центре столицы; их инженерные коммуникации обладают мощным ресурсом, способным снабдить жизнедеятельность жилых кварталов, гостиниц, развлекательных комплексов, офисов А также Т. Д.

Примером такого возведения является многофункциональный комплекс на Озерковской набережной С элитным жилым домом, подземным гаражом, офисными помещениями А также трехзвездочной гостиницей, которые обязаны появиться на месте выведенного в Московскую область (г. Монино) камвольного комбината. Другой пример - на месте завода по производству лопастных гидравлических машин (ЛГП) на Большой Татарской, 13 ожидается построить жилищно-общественный комплекс С подземными автостоянками общей площадью 100 тыс. Кв. М.

Подобные участки есть в большинстве муниципальных районов. Исключение - центр города. Практики комплексной квартальной застройки там покуда нет, по этой причине столичным властям, проектировщикам А также застройщикам предполагается обнаружить оптимальное соотношение жилых А также общественных зон комплексов, Принимая во внимание потребности города, темпы окупаемости, инвестиционную привлекательность проектов.

Оценка объемов элитного возведения

по объявленным на сегодня планам, за период 2006-2010 гг. Ожидается построить 73 объекта, расположенных внутри Садового кольца А также по одной Из версий отнесенных нами к элитным по качеству проекта.

Максимальное количество элитных объектов - по 14 А также 13 объектов Соответственно, или 19, 2% А также 17, 8% - будут сосредоточены в районах Мещанский А также Хамовники. Несколько меньше - в Басманном А также в Замоскворечье (по 10-11 домов, или 13, 7-15, 1%). А в районах Тверской, Якиманка, Таганский, Арбат количество объектов - 4-7 (5, 5-9, 6%). Менее всего элитных объектов ожидается построить в районах Пресненский (2 объекта, или 2, 7%) А также Красносельский (1 объект, или 1, 4%).

Динамика цен в элитном сегменте рынка жилья

Данные об изменении удельных цен предложения жилья в элитных объектах С 2002 по 2005 гг. Принесли внезапный результат: Рост цен в эти годы (в том числе С июня 2004-го по июнь 2005-го) в элитном сегменте, в противоположность от всего рынка, происходил линейно, С годовым темпом $1500-1600 за кв. М. Так, элитный сегмент рынка жилья столицы продемонстрировал устойчивый Рост.

Однако появляются А также признаки краткосрочной стабилизации этого сегмента рынка. Темп прироста цен (в процентах в отношении новой базы) в 2004-2005 гг. Снизился, А в Это же время за 2003 г. Средние удельные Цены внутри Садового кольца увеличились на 38%, за 2004 г.- на 30, 3% А также за 2005 г.- на 25%.

Эту тенденцию подтверждает анализ среднего времени экспозиции, проведенный на базе выборки Из 34 объектов, полное время реализации которых было достоверно известно.

О таком же говорит А также исправление методов продаж. Если ранее объекты продавались на практике без применения рекламы (часто О доме было известно только Из паспорта возведения на площадке), то в настоящее время у каждой новостройки есть свой рекламный бюджет, который предусматривает хорошо разработанную кампанию. Если ранее большая часть квартир раскупалась в начале реализации, А " зависали " самые непривлекательные предложения, то в настоящее время есть выбор квартир, когда дом уже подводится под крышу.

Из-за этого в среде экспертов высказываются версии О возможном начале насыщения рынка, завершении периода его устойчивого повышения. На наш же взгляд, такие версии преждевременны.

Особенности формирования спроса

Для прогнозирования перспектив развития этого сегмента рынка надобно обсудить Особенности его поведения на фоне общих закономерностей рынка жилья столицы.

Как известно, в середине 90-х годов, в условиях дефицита свободной денежной массы, в экономике страны имела место распространенная официальная практика товарных взаимозачетов между государством А также различными отраслями (сырьевыми, обрабатывающими, производственными, непроизводственными А также Т. Д.).

итоговым продуктом в цепочках взаимозачетов, перед получением конкретно денег от розничного рынка, в большинстве случаев являлись московские квартиры (второй по популярности продукт - земли Подмосковья; возврат этих задолженностей Происходит по настоящее время во многих инвестиционно-строительных проектах).

Соответственно, московские квартиры приобрели в современной российской экономике прочную репутацию обладания некоторыми основными функциями денег: мера стоимости, средство платежа, инвестиция, сокровище. Последние две функции Активно присутствуют А также сегодня. Функция инвестиции Для физических лиц более характерна в сегменте квартир эконом- А также среднего класса (единичная капиталоемкость - $50-500 тыс.). А что дает этот рынок в виде финансового инструмента физическим лицам, перед которыми Стоит задача приватного размещения очередных свободных средств в суммах $5-10 млн.?

Для покупателя на первичном рынке в элитном сегменте квартира является финансовым инструментом не в виде инвестиции Для извлечения дохода, превышающего среднерыночный на финансовом А также фондовом рынке, Т. Е. Ее приобретение не делается Для перепродажи в краткосрочном или среднесрочном периоде (хотя Это А также не исключено). Главное отличие верхнего сегмента квартир Как вложения от других сегментов в том, что они на практике не дешевеют Даже в условиях общего упадка рынка недвижимости.

Следовательно, Элитная квартира, Как финансовый инструмент, является формой долгосрочных сбережений: С высокой надежностью (Ее сложнее финансово или физически утратить, чем золото А также драгоценности), правовой защищенностью (в части предохранения прав владения А также наследования), меньшей прозрачностью (по сопоставлению С банковскими вкладами А также Т. П.), первоклассной залогоспособностью А также со средним темпом повышения стоимости вклада, Как минимум, компенсирующим ежегодную инфляцию (Функция сокровища).

Дополнительное немаловажное свойство - мультивалютное хеджирование вклада, Т. К. Рынок недвижимости столицы автоматически подстраивается под среднесрочные валютные колебания (рынок начинался С долларизации цен, Но в Последние годы, по крайней мере, в арендных ставках бизнес-центров имел место системный переход на рубли А также, в надлежащие периоды, на евро).

Так, до тех пор, покуда в макроэкономике будут иметь место высокие темпы прироста свободной денежной массы А также низкая доходность финансовых вкладов в банки А также акции (С неочевидной надежностью), сокровища будут востребованы физическими лицами Для долгосрочного розничного размещения сумм от $5-10 млн. А также одним Из особенно конкурентоспособных сегментов рынка сокровищ будет именно сегмент элитного жилья в столице России.

Государство А также рынок недвижимости

надобно также отметить государственный аспект регулирования экономики в связи С рынком недвижимости.

в сфере подавления инфляции: Государство в настоящее время экстремально озабочено связыванием наличных денег на руках у жителей А также принимает меры к стимулированию банковских вкладов. Однако банковские депозиты непопулярны. По этой причине Для страны лучше, когда деньги связываются сокровищами А также недвижимостью, чем когда они не связываются буквально.

в сфере оттока капиталов: Для страны лучше, когда деньги оседают в сокровищах А также недвижимости, чем когда они уходят за рубеж.

в сфере теневого финансового оборота: Для страны не Таким образом важно, откуда взялись деньги на покупку сокровищ А также недвижимости, важнее, что в момент приобретения они возвращаются в состав ВВП, вслед за чего Всплавает еще два источника налогообложения: организация строившая дом, продавший квартиру (налог С прибыли), А также хозяин квартиры (налог на квартиру).

Так, нет шансов, что Государство может подавлять рынок недвижимости, Так Как Это смерти подобно - остальных универсальных сокровищ нет. Даже в условиях, когда российский крупный бизнес выводит свои капиталы за границу А также распродает активы Из опасения их потерять, московское жилье остается ему надежно защищенным сокровищем - средством сбережения прихода денежных средств. Следовательно, С этой стороны обеспечены благоприятные политические правила Для развития рынка недвижимости, наиболее элитного.

Макроэкономические правила развития рынка жилья

надобно также рассмотреть Макроэкономические правила развития рынка недвижимости вообще А также элитного рынка жилья Например.

Скажем, в Последние годы наблюдался устойчивый Рост цен на нефтепродукты, которая является основой экономики страны: С января 2003 г. По июль 2005 г. Стоимость на нефтепродукты выросла в 2 раза. Мировые аналитики нефтяного рынка прогнозируют А также дальнейший Рост цен до рекордных уровней. К примеру, Аналитический центр " специалист " вместе С Институтом финансовых исследований (2004 г.) считает, что объем добычи нефти в стране будет безостановочно расти С темпом 5% в год, А также только в 2012 г. Планируется стабилизация.

Далее, чистый отток капитала Из страны, который в 2004 г. Был рекордным (по данным Минэкономразвития - $19 млрд., в прошедшем году уменьшился, А также на этот А также последующие годы Центробанк ожидает его на уровне не больше чем $3, 5 млрд.

Восстановилась А также продолжает расти инвестиционная привлекательность рынка недвижимости. Активно внедряются на рынок возведения торговой, офисной, гостиничной недвижимости, А Сейчас И жилья международные ритейлинговые, хотельерские сети, инвестиционные фонды. Происходит внутренний передел московского девелоперского рынка - в него вкладывают накопившиеся излишки капитала металлургические гиганты. Это говорит О вере российского А также интернационального бизнеса в перспективность экономики России А также рынка недвижимости Например.

без сомнения, существуют А также сдерживающие факторы: исправление закона, ставящее всех участников рынка в затруднительное положение (законы О декларации прихода денежных средств, О долевом участии в строительстве), низкий уровень безопасности в стране А также др.

Несмотря на Это, увеличивается количество людей, могущих А также желающих приобрести дорогую недвижимость. Элитная недвижимость - своего рода индикатор устойчивости общества. Ее Динамика показывает, желает ли элита связывать свое будущее С этой страной. Стало быть, Макроэкономические правила Для рынка элитной недвижимости в в течение нескольких следующих лет имеют возможность рассматриваться Как благоприятные.

Специфика взаимовлияния спроса А также предложения

Приведенные выше информацию О некотором замедлении темпов прироста цен на элитные объекты А также увеличении времени их экспозиции, на 1-ый взгляд, имеют возможность быть связаны С общим ухудшением в 2004 г. Ситуации на рынке недвижимости, которое хотя бы в минимальной степени коснулось А также элитного сегмента А также привело к его некоторому насыщению. Но возможен А также Другой взгляд на эти процессы.

, Например, на товарных рынков Можно увидеть, что уменьшение темпов повышения цен предложения в самом верхнем ценовом (элитном) сегменте любого рынка экономически не имеет ничего общего со снижением цен спроса, А относится только к проблемам предложения.

в соответствии С теорией предельной полезности в экономике, С ростом Цены товара относительный вклад каждой следующей денежной единицы в Рост фактической полезности товара уменьшается. Другими словами, верхняя планка Цены платежеспособного спроса зависит только от прихода денежных средств жителей, А производителю все труднее А также труднее снабдить Ее соответствующим ростом качества предложения.

Всплавает потребность в рекламе. Потом Происходит качественная реструктуризация рыночного комплекса И финансовое расслоение покупателей После изменением качества товара: усредненная масса придирчиво выбирает товар среди конкурирующих предложений в сложившемся ценовом уровне, на них А также работает реклама. Верхний слой покупателей временно от рынка отворачивается А также ждет качественной революции на новом уровне Цены. Таким образом Происходит на торговых рынках оргтехники А также электронной техники hi-end, мебели А также машин, на любых остальных хорошо развитых (структурированных) рынках.

Следовательно, сегмент элитного жилья в столице России достиг того качественного (не количественного!) насыщения, когда его ожидает реструктуризация:

-расслоение А также продавцов, А также покупателей по разным устойчивым микросегментам внутри сегмента;

-вытеснение части предложений Из представлений об элитном качестве книзу (сползание книзу вдоль кривой предельной полезности С последующим отщеплением книзу самостоятельной кривой в " нижнем " ценовом микросегменте);

-появление принципиально нового уровня качества С принципиально новым уровнем Цены (сдвиг кривой полезности кверху или, что вернее, возникновение новой отдельной кривой - образование нового " верхнего " ценового микросегмента);

-одновременно, независимо от внутренних тенденций в сегменте, в связи С начавшимся общим подъемом рынка Можно ждать, что элитный сегмент А также дальше продолжит собственный общий устойчивый Рост, Т. Е." расщепление " тренда в сегменте кверху А также книзу будет происходить на фоне общего движения каждого Из микротрендов кверху.

Среднесрочный А также Долгосрочный прогноз цен

Выполненный прогноз динамики рынка элитных объектов опирается не только на статистическое моделирование трендов, Но А также на высказанные выше соображения об экономической сущности протекающих на элитном сегменте рынка процессах. Он включает Среднесрочный прогноз до I кв. 2007 Г. А также долгосрочную экспертную оценку ситуации на рынке до I кв. 2009 г.

С учетом прогнозируемой стабильной макроэкономической ситуации А также стабильного спроса на жилье элитного класса, дальнейший прогноз средних цен предложения основывается на сохранении в будущем линейного тренда. Из графика видно, что прогнозируемая усредненная удельная стоимость предложения в I кв. 2007 Г. Может достичь значения $11 тыс./кв. М.

учитывая, что полученные тренды минимальных А также максимальных цен также сохранятся А также в будущем, получаем прогноз диапазона изменения цен в I кв. 2007 Г. От $4, 5 тыс. До $30 тыс./кв. М.

в случае сохранения описанных тенденций А также С учетом гипотезы О грядущей реструктуризации рынка элитного жилья столицы, в I кв. 2009 Г. Усредненная удельная стоимость достигнет значения $15 тыс./кв. М, максимальная - $55 тыс./кв. М.

Долгосрочный прогноз оборотов рынка

Ниже на диаграмме показана Динамика натуральных А также денежных оборотов элитного сегмента рынка жилья столицы (в пределах Садового кольца) в 2002-2005 гг. А также прогноз этих показателей до 2009 Г. Приняты следующие условные обозначения: область красных столбиков соответствует реальному состоянию рынка, область розовых столбиков - расчетные величины С учетом среднесрочного прогноза цен, область голубых столбиков - Долгосрочный прогноз.

Рост объема продаж за период С 2005 г. По 2009 г. Включительно значительный - 3, 1 раза (С 2002 по 2005 гг.- 3, 3 раза).

количество реализованных квартир в 2009 г.- 1324 шт. За период 2002-2005 гг. Индекс повышения составил 2, 05, в сравнении С 2005 г. Рост - 1, 7 раза.

Следует принять во внимание, что прогноз был проведен на базе анализа продаж объектов, расположенных внутри Садового кольца, которые Сейчас составляют около 90% от всего сегмента рынка. Цены на квартиры в остальных районах Обычно на 20% Ниже. По этой причине полученный результат Можно распространить на всю территорию столицы С поправкой абсолютных значений на коэффициент 1, 08. Получено, что объем реализации в 2009 Г. Составит 1, 5 тыс. Квартир А также $3, 7 млрд.

Можно С уверенностью утверждать, что элитный сегмент рынка жилья столицы в в течение нескольких следующих лет ожидает период нового качественного А также количественного повышения - естественно, Если этому не воспрепятствуют обстоятельства форс-мажорного характера .