Правда и мифы об ипотеке

Экономический кризис заставил многих граждан России пересмотреть свои планы на приобретение недвижимости. Да И строительный Рынок пострадал одним из первых. Но жилищные проблемы никуда не делись.



И Как только в стране возникла относительная финансовая стабильность, Рынок недвижимости снова ожил, А Своместно С ним И ипотека. Про То, какова В настоящее время ситуация в этой об��асти " Yтрy " поведал директор отдела розничных продуктов И технологий ОАО " Промсвязьбанк " Иван Пятков.



" Yтро ": Что В настоящее время происходит на рынке ипотеки, какова ситуация?



Иван Пятков: Рынок ипотеки В настоящее время активно восстанавливается. Это восстановление началось С начала 2010 года, А активная фаза повышения пришлась на второе полугодие. Мы Его видим Как в растущих об��емах кредитования, так И в увеличении количества банков-участников. Рынок является достаточно привлекательным. Без сомнения, ипотека во время падения притормозила свое развитие, Потому Что положение была нестабильна, А длинные кредиты Всегда весьма чувствительны к экономическим катаклизмам. В настоящее время Мы видим, Что восстанавливается Рынок недвижимости И параллельно активно увеличивается спрос от жителей на ипотечные кредиты. Есть несколько драйверов этого повышения.



Во-первых, определенные граждане откладывали покупку до того момента, Когда будут уверены в собственном завтрашнем дне, будут получать постоянный доход. Часть покупателей просто какое-То время в 2008 - 2009 годах ожидали существенного кризиса цен на недвижимость И, не дождавшись, Все-таки приняли решение вернуться к вопросу приобретения жилья. Также уровень процентных ставок по депозитам В настоящее время не весьма привлекателен, Поскольку они находятся где-То на уровне инфляции, по этой причине граждане предпочитают не сберегать накопления, А вкладывать. И Мы весьма сильно Это ощущаем по тому, Насколько у нас выросло число ипотечных кредитов С высоким уровнем первоначального взноса. То Есть граждане, которые ранее деньги копили, меняют стратегию И решаются взять ипотечный кредит, При этом об��спечив половину стоимости квартиры собственными средствами.



" Y ": Можно ли сказать, Что спрос восстановился до докризисного уровня?



И. П.: в продажах недвижимости увеличивается доля сделок, которые финансируются за счет ипотечных кредитов. Но докризисные об��емы еще не восстановились. Я Думаю, Это произойдет к 2012 году.



" Y ": Как изменился спрос после падения? Какие об��екты наиболее востребованы сегодня?



И. П.: Мы не видим каких-То серьезных перемен. Так или иначе, спрос определяется потребностями людей. В регионах весьма активным спросом пользуется жилье экономкласса. И там основной об��ем продаж по ипотечным кредитам приходится на вторичный Рынок, То Есть уже готовое жилье. В столице россии ситуация об��атная: тут высока доля первичного рынка. Возведение в столице И иных крупных города идет более интенсивно, появляется Все больше об��ектов. И у людей Есть выбор: они предпочитают приобретать квартиры в новых, строящихся домах. А Когда квартиры в строящемся об��екте кредитует тот или другой Банк, для клиента Это некий знак качества, сигнал про То, Ведь Это нормальное жилье, нормальный организация строившая дом, так Как банки При аккредитации Всегда весьма серьезно подходят к изучению всех документов. Ведь для нас Это тоже риски. Если вдруг Мы выдадим заем на покупку квартиры в доме, который в конце концов не станет построен, Мы останемся С кредитами без об��спечения.



" Y ": А Что происходит со ставками? Достигли ли они докризисных уровней?



И. П.: на практике Достигли. На рынке В настоящее время средний размер ставок от 9% до 13%. И в ближайшем будущем они, наверное, сильно меняться не будут - нынешний уровень оптимален, И рост спроса Это подтверждает. Клиенты готовы по этим ставкам брать ипотеку.



" Y ": Однако в начале июля премьер-министр В. В. Путин призвал Сбербанк потихоньку уменьшить среднюю ставку по ипотечному кредиту, чтобы она достигла предположительно 8%. Насколько Возможно такое уменьшение? Как Это отразится на иных банках?



И. П.: Призывы от руководства страны И правительства, без сомнения, являются для Сбербанка неким причиной к действию. Но При этом Есть еще И такой об��ективный фактор, Как стоимость ресурсов. Сбербанк не пойдет на То, чтобы выдавать ипотечные кредиты себе в убыток. Но, Если доходность банка, стоимость Его пассивов даст возможность Это сделать, Это вполне Возможно. И, так Как Сбербанк является лидером по об��ему ипотечного кредитования, Его движения найдут отражение в динамике ставок И в целом по рынку. Но тут надо принимать во внимание, Что уровень маржинальности ипотечных кредитов не весьма высокий, по этой причине большого задела для снижения ставок у кредитных организаций почти нет. Да, Какие-То движения от госбанков возможны. Но они тоже, вероятнее всего, не будут связаны С тотальным снижением ставок. Может быть, по недостоверным программам, на особых условиях, для наиболее надежных заемщиков.



" Y ": Есть ли Какие-То различия в ипотечных программах для вторичного жилья И новостроек?



И. П.: Ключевое различие в том, Что При выдаче кредита на вторичное жилье, Мы сразу получаем в залог квартиру, которую приобретает наш Клиент. И для нас этот кредит является об��спеченным. На первичном рынке Мы какое-То время находимся в состоянии, Когда выдали деньги клиенту, Но об��спечения кредита не имеем. Потому процентная ставка на период до момента оформления права собственности на квартиру выше предположительно на 1% - 1, 5%, чем для вторичного рынка. Но опосля того Как Клиент оформляет право собственности (об��чно Это занимает от одного до трех лет), ставка снижается до нормального уровня. В остальном правила идентичные.



" Y ": Кто может претендовать сегодня на ипотеку, требования к потенциальным заемщикам ужесточились или, наоборот, смягчились?



И. П.: в 2008 - 2009 году большинство банки вводили просто запретительные требования, так Как не готовы были осуществлять ипотечное кредитование. В настоящее время они вполне сопоставимы С Тем, Что было в 2007 году. Единственное, чего В настоящее время нет, И Что активно практиковалось до 2008 года, - ипотека без первоначального взноса. Все-таки Это весьма рискованный продукт. И, вероятнее всего, в ближайшем будущем на рынке возникнут банки, которые готовы будут на подобных условиях кредитовать, Но Это будут уже более об��уманные решения, С более высокой процентной ставкой. А в целом требования по уровню прихода денежных средств предположительно соответствует тому же 2007 году. И, в реальности, ипотека гораздо более доступна, чем многим кажется. Все Клиенты, которые имеют доход от 40 - 50 тыс. Руб., вполне имеют возможность ее себе позволить. Все зависит от суммы кредита И индивидуальной ситуации. Есть граждане, которые И С доходом 30 тыс. Руб. берут ипотечный кредит, Но у них имеются накопления, И кредит нужен лишь на небольшую Часть квартиры. Само собой, учитываются И социально-демографические факторы - возраст, семейное положение, об��азование, стаж работы И Т. Д. Основная Часть заемщиков в возрасте от 30 до 40 - 45 лет, хотя встречаются граждане И постарше, Но, Как правило, С хорошим первоначальным взносом. Так Как Банк не будет иметь возможность человеку в возрасте, допустим, 60 лет, выдать кредит на двадцать пять лет, Это нереально. У нас срок выкупа кредита об��зан завершаться в тот момент, Когда человек выходит на пенсию.



" Y ": Как об��тоит ситуация С просроченными кредитами по ипотечному кредиту?



И. П.: Вообще, в целом ипотечный портфель в 2008 - 2009 году вел себя гораздо лучше, чем необеспеченные беззалоговые кредиты. В настоящее время те, Кто произвел столкновение С проблемами, смогли их решить: Кто-То рефинансировал собственный кредит, Кто-То получил реструктуризацию. Но подобных покупателей было немного, Если говорить об об��ей массе заемщиков. По новым кредитам оценивать еще рано, Но Мы не прогнозируем серьезных неполадок. В настоящее время граждане вполне способны справляться С об��луживанием долгосрочных кредитов.



" Y ": Недавний опрос организации Romir продемонстрировал: чем больше граждане России осведомлены об ипотечных программах, Тем меньше хотят ими воспользоваться. Отчего граждане РФ так боятся ипотеки?



И. П.: Я Думаю, Это некие мифы об ипотеке, которые уже укрепились у жителей. Но Если у человека Есть насущная потребность купить квартиру, И не имеется достаточных накоплений, другой альтернативы, кроме ипотеки, нет. Я уверен, Что в в течение нескольких следующих лет число людей, которые решатся Все-таки взять ипотеку, будет расти. Так Как граждане хотят жить в хорошем жилье. Жизнь одна, И откладывать покупку до периода накопления (А для того, чтобы накопить на квартиру нужно много времени) не буквально привлекательно. По этой причине ипотечные кредиты - нормальная практика, они распространены в мире. И те опасения, которые у людей Есть, в большинстве своем, не имеют под собой основания. Понятно, Что получая ипотечный кредит, ты переплачиваешь, И квартира в конце концов об��одится дороже. Но тут каждый решает сам - либо пользоваться новой квартирой В настоящее время, либо через десять лет.



" Y ": Что делают банки для того, чтобы увеличить привлекательность ипотечных программ?



И. П.: Мы в Промсвязьбанке для себя приняли решение, Что об��заны всячески снижать барьеры на вход в ипотечный кредит. К примеру, сделали предложение на лето программу выдачи ипотечного кредита без комиссии. То Есть Клиент, получая ипотечный кредит, оплачивает только проценты. Плюс, Мы весьма активно помогаем нашим потребителям искать жилье, Если они уже имеют положительное решение банка. У нас хорошие отношения со многим риелторами. Всегда поначалу кажется, Что об��аружить квартиру своими силами проще, Но, Когда этим занимаются профессиональные граждане, быстрее И качественнее жилье Можно об��аружить. И сам процесс получения ипотечного кредита Мы пытаемся сделать Как Можно более комфортным. Обычно, у нас В настоящее время срок принятия решения составляет около трех дней после получения всего необходимого пакета документов. Если решение положительное, Клиент находит квартиру, проводит ее оценку (При этом Мы тоже рекомендуем оценочные организации, которые делают Все дешево И быстро) И представляет банку документы по данному об��екту недвижимости. Мы их на протяжении одного - 2-х дней смотрим, после чего оформляется договор купли-продажи И выдается ипотечный кредит. То Есть, в целом, Если Все нормально складывается, И Если из этого процесса убрать время на поиск квартиры, уже на протяжении одной - 2-х недель вполне Можно купить квартиру в ипотеку.



" Y ": А какой В настоящее время минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту?



И. П.: по нашим программам, минимальный первоначальный взнос - 20% от стоимости приобретаемой квартиры.



" Y ": Насколько велико разнообразие ипотечных программ, предлагаемых сегодня на рынке?



И. П.: у нас, к примеру, В настоящее время четыре программы. По первым двум Мы уже пообщались - Это первичный И вторичный Рынок. И Есть еще две программы - Это залоговые кредиты. Залоговый кредит целевой выдается под залог имеющегося в собственности жилья на приобретение нового жилья. Залоговый кредит не целевой дает возможность под залог недвижимости взять в банке деньги, При этом их применение не контролируется. По нашим наблюдениям, Как правило, эти деньги граждане направляют на приобретение загородного жилья, которое не попадает под ипотечные программы. Есть еще спрос на покупку квартир за рубежом. По залоговому целевому кредиту ставка чуть ниже, так Как там для нас чуть прозрачнее правила договора - деньги, которые выдает Банк Также идут на приобретение жилья. По залоговому кредиту не целевому возможности клиента по использованию денег Банк не контролирует, по этой причине там ставка чуть выше.



" Y ": у многих охоту влезать в дорогостоящие И долгосрочные ипотечные кредиты отбил кризис. Тем более Что экономическая ситуация в мире по-прежнему нестабильна. Что делают банки для того, чтобы подстраховаться самим И успокоить покупателей в отношении возможных неполадок С платежами в будущем? Обсуждаются ли еще на этапе заключения договора варианты возможной реструктуризации кредита?



И. П.: Если честно, на этапе оформления кредита Мы эти вопросы не об��уждаем, так Как надеемся И рассчитываем на То, Что Клиенты будут об��луживать кредит в соответствии С условиями договора. При этом Понятно, Что При кредитовании на длительные сроки возможны разные ситуации, И кризис 2008 года Это тоже продемонстрировал. Как правило, Есть некие программы реструктуризации. И Это не временное кризисное явление. По идее, программа реструктуризации должна быть Всегда, так Как у покупателей бывают разные ситуации в жизни, независимо от богатства национальной И мировой экономики. То Есть некий запасной механизм у банка присутствует безостановочно, Но об��уждается он С клиентом в тот момент, Когда возникают Какие-То проблемы. И При этом Мы не устаем призывать покупателей, Если они видят риск того, Что не смогут об��луживать кредит дальше, не тянуть до последнего, не переставать оплачивать, А приходить в Банк заранее, открыто говорить О проблемах И Своместно С банком искать варианты решения.



" Y ": Насколько сильно банки вмешиваются в процесс поиска И подбора самого жилья? Различаются ли правила кредитования для тех, Кто нашел об��ект ипотеки своими силами или воспользовался помощью банка?



И. П.: Банк никогда не вмешивается в процесс подбора жилья. Клиент выбирает именно ту квартиру, которая необходима ему. Когда он собирает весь набор документов, нужных для приобретения квартиры, Мы просто эти документы рассматриваем, чтобы протестировать, Насколько там Все чисто С позиции юридической. Если документы нас устраивают, Клиент покупает эту квартиру. Его выбор ограничен только той суммой, которую Банк готов ему предоставить в кредит. Но Если говорить О первичном рынке, Мы активно сотрудничаем С компаниями, которые ведут возведение. У нас уже порядка 20 аккредитованных об��ектов в столице россии, Санкт-Петербурге И ряде иных городов. Думаю, к концу 3-го квартала их число достигнет предположительно 200. Так Как по этим об��ектам Банк уже дал оценку риски, приобретая там квартиру, граждане имеют возможность быть более спокойны. С рядом застройщиков Мы планируем в ближайшем будущем делать специальные программы, чтобы предлагать потребителям уникальные правила. Это выгодно застройщикам, чтобы стимулировать продажи на тех об��ектах, которые они строят. И нам выгодно, чтобы выдать больше кредитов на тот или другой об��ект .